La inversión inmobiliaria en el sector geriátrico español ha crecido sustancialmente en los últimos años. En 2018, por ejemplo, la facturación de las empresas que gestionan las residencias de mayores en España creció un 3,4% –unos 4.500 millones de euros–, y esta bonanza siempre ha servido de escaparate para atraer la atención de los inversores y fondos de este tipo de activos. 
 
En el término ‘inversión inmobiliaria’ se incluyen todas las operaciones y transacciones de inmuebles y las acciones de sociedades propietarias de alguna residencia de mayores. Es decir, aquí se recogen las operaciones corporativas de compraventa de inmuebles y el desarrollo de nuevos centros, como la adquisición de suelo y construcción de nueva planta, así como la renovación, las reformas y las rehabilitaciones de los inmuebles ya existentes.
 
Según el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julian Salcedo, “entre 2015 y 2017, las estimaciones facilitadas por las consultoras especializadas cifran las inversiones en este producto en unos 2.000 millones de euros, cayendo hasta los 150 millones en 2018 y duplicando esa cifra en 2019, hasta los 300 millones. Lo que nos daría una media de inversión anual en los cinco últimos años próxima a los 500 millones de euros”.
 
Sin embargo, la actual pandemia de la Covid-19 ha golpeado con fuerza precisamente a las residencias, con miles de fallecidos en toda la península y el incremento de los gastos, lo que habría frenado el avance de estas inversiones en 2020. Todavía no hay datos oficiales, pero según Salcedo, “no alcanzarían los 150 millones, sufriendo una caída cercana al 70% respecto de la media anual”.
 
La verdadera inversión tiene lugar cuando se crean nuevas residencias o se amplía la capacidad de las que ya están instaladas (camas nuevas) y, según Salcedo, esa inversión “apenas ha crecido en los últimos años: lo ha hecho a un ritmo de entre el 2 y el 3% anual, lo que supone menos de 10.000 camas anuales”. En realidad, el techo de inversión se alcanzó en 2019 y, antes incluso de que irrumpiera la pandemia, “ya era evidente que no se alcanzarían las cifras de hace dos años, estimándose que disminuirían en torno al 10-15%, debido a la desaceleración que estaba sufriendo la economía española”, apunta el experto.
 
La crisis sanitaria no solo ha paralizado la inversión inmobiliaria, sino que ha repercutido también negativamente en los centros que están en funcionamiento. Juan Manuel Pardo, director de Living en JLL España, apunta que, ante las dificultades económicas provocadas por la Covid-19, “algunos inversores inmobiliarios han puesto su granito de arena reduciendo los alquileres a los operadores para que estos pudieran hacer frente al resto de gastos que han aumentado (mayor gasto en personal, en limpieza y desinfección, y equipos de protección individual)”. 
 
No obstante, Pardo cree que “la pandemia no ha cambiado la necesidad de más plazas para nuestros mayores” y que la inversión inmobiliaria en el sector “sigue activa”, a pesar de que, durante 2020, esta “haya sido menor debido a los diferentes confinamientos y restricciones”. 
 
CRECIMIENTO INSUFICIENTE
Para saber si la oferta y la demanda en el sector geriátrico en España es la adecuada, tenemos que fijarnos en la tasa de cobertura, que es el ratio entre el número de plazas y la población mayor de 64 años. La Organización Mundial de la Salud (OMS) estima que ese ratio debe ser de 5 plazas por cada 100 habitantes mayores.  
 
Sin embargo, en la península, en 2020, y según los últimos datos aportados por el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC) y el Instituto Nacional de Estadística (INE), la tasa de cobertura sería del 4,1, ya que cuenta con 384.251 plazas para un total de 9,28 millones de personas mayores. Con la población actual, España debería contar con unas 464.000 plazas para situarse en esas 5 plazas que recomienda la OMS, es decir, tiene una carencia de unas 80.000 camas. De mantenerse el ritmo actual de crecimiento, “se necesitarían más de 25 años para cubrir el déficit, considerando que la población mayor crecerá un 40% de aquí a 2033”, asegura Salcedo.
 
Los modelos de dependencia, subraya Pardo, “han evolucionado buscando una mayor autonomía, con programas exitosos como la teleasistencia u otros servicios a domicilio pero, a pesar de ello, el crecimiento de las personas mayores en España es tan fuerte que necesitamos construir más plazas para nuestros mayores”. Una noticia positiva, apunta, es que en la actualidad “hay más de 150 proyectos en marcha, la mayoría de iniciativa privada, que aportarán más de 22.000 nuevas plazas”.
 
Precisamente –remarca el director de Living en JLL España–, la inversión inmobiliaria en el sector geriátrico surge por esa necesidad de más camas, debido a un cambio demográfico, y “es la inversión inmobiliaria la que hace posible que haya más plazas en España ya que, de otro modo, los operadores tendrían mayores dificultades para financiar el crecimiento por otras vías”.
 
Sin embargo, y pese a los proyectos que hay en camino, el experto del Colegio de Economistas de Madrid cree que las expectativas son desfavorables, “ya que difícilmente hasta finales de 2023 se podrá recuperar la creación de nuevas plazas”.
 
No obstante, hay dos aspectos asociados a la pandemia que equilibran esta carencia de camas. Por un lado, en el sector se espera “una fuerte recuperación en la ocupación de las residencias, la cual se ha visto impactada debido a causas naturales, pero también a las consecuencias fatales de la pandemia”, afirma Pardo. Por otro lado, tras estos meses, hay una mayor resistencia al ingreso en residencias, “al menos hasta que el riesgo de contagio no haya disminuido o se hayan incrementado las medidas”, explica Salcedo y, añade, “también debido a la crisis económica, que obligará a sacar a muchos mayores de estos centros por no poder pagar la tarifa que, como ya estamos viendo, se incrementará”.
 
LA CONCETRACIÓN SE ACENTÚA CON LA CRISIS
En la última década, ha habido un movimiento imparable hacia la concentración del sector geriátrico. Sin embargo, este todavía está muy atomizado y “los principales grupos tienen una cuota de mercado próxima al 25%, esto es, ligeramente inferior a las 100.000 camas, repartiéndose el resto entre numerosos y pequeños propietarios”, señala Salcedo.
 
En la actualidad, las ocho compañías con más centros a su nombre son DomusVi, Clece, Vitalia Home, Colisée, Orpea, Sanitas, Ballesol y Amavir; la primera, muy por encima de las demás, con más de 130 residencias, y el resto se sitúa entre las 40 y las 70 instalaciones cada una. 
 
En estos años, relata Salcedo, “se están incrementando las operaciones corporativas de compra de pequeñas y medianas residencias por los grandes grupos, para crecer en tamaño y conseguir economías de escala”, esto es, producir un encarecimiento de los precios y conseguir que disminuya la rentabilidad para los negocios que quieran iniciarse, “haciendo menos atractivas las inversiones en este tipo de producto”, remata el experto. 
 
Este proceso de concentración del sector parece que seguirá siendo la tendencia, solo que la crisis favorecerá las llamadas operaciones de oportunidad. “La concentración será a costa de comprar las residencias en pérdidas, las menos rentables y con dificultades financieras”. Es decir, subraya, “solo podrán sobrevivir en el sector dos modalidades de centros: los muy grandes y los muy pequeños, los medianos tendrán que resignarse a integrarse en otros grupos o desaparecer”.
 
De la misma manera que se concentran los operadores, también sucede con los inversores. “Asistiremos a muchas transmisiones de propiedad entre inversores, porque muchos fondos de rentabilidad, en vista de las desfavorables expectativas, se verán obligados a vender a fondos distressed u oportunistas; y porque muchos propietarios que también son operadores se verán obligados a vender a grandes operadores”, explica Salcedo.
 
En esta misma línea, Pardo remarca que este proceso “también ayudará a profesionalizar y estandarizar el sector”. Además, y debido a la crisis, “se intensificará esta tendencia” e incluso las entidades más pequeñas “buscarán un comprador, bien por necesidad financiera o por ciclo generacional cuando se trata de una empresa familiar”.
 
PARALIZACIÓN EN 2021
En este contexto pandémico, y con la primera fase de vacunación en marcha en todo el país, ¿qué previsiones cabrían esperar para 2021? El experto del Colegio de Economistas de Madrid cree que este año se producirá “una paralización casi absoluta de las operaciones”. 
 
Las residencias para personas mayores forman parte de las denominadas ‘inversiones alternativas inmobiliarias’, diferentes a las de productos tradicionales como las oficinas, las viviendas de alquiler o los centros comerciales, entre otras. En los últimos cinco años, los fondos prefieren esta inversión más tradicional y destinan una parte marginal a productos alternativos, “a las que apenas destinan el 5% del total invertido (en torno a los 500 o 600 millones de euros anuales). Es decir, su tamaño máximo se encuentra acotado”.
 
Salcedo explica que, desde 2015, las razones para apostar por inversiones alternativas como las residencias de mayores han sido, por un lado, la carencia de productos de calidad y, por otro, los elevados precios de los productos tradicionales, “así como a la mayor rentabilidad generada por las inversiones alternativas, situándose en el 5% anual y con tendencia a la baja”, matiza el experto. 
 
Sin embargo, en la actualidad, señala Salcedo, “España está atravesando por una triple crisis: sanitaria, económica y social, agravada por una situación de inestabilidad institucional e inseguridad jurídica que preocupan a los inversores”. En 2019, se modificaron la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley Hipotecaria, “y con la justificación de la pandemia se ha tocado toda la ‘estructura jurídica’ existente, que afecta de manera directa a la propiedad y a la libertad contractual”. 
 
A esto hay que añadir la incertidumbre que genera la posible incorporación de nuevas exigencias de equipamiento y servicios en las residencias de mayores, así como profesionales sanitarios y personal auxiliar, “que tendrían una mayor carga asistencial encareciendo significativamente sus costes y la necesidad de acometer nuevas inversiones, lo que situaría a la mayoría de residencias en pérdidas y con graves dificultades financieras para sobrevivir”, afirma Salcedo.
 
En este sentido, el director de Living en JLL España cree que esta incertidumbre “hace que tanto operadores como inversores inmobiliarios se muestren más cautelosos en construir nuevas residencias, o al remodelar las actuales hasta que las Administraciones competentes se pronuncien”.
 
Por este motivo, asegura Salcedo, en las previsiones de este año solo se esperan “fondos oportunistas en busca de ‘gangas’, que sin duda se producirán en el sector geriátrico”.
 
Este artículo fue publicado el 9 de febrero en la revista EM Entremayores