Cada vez son más los expertos que demandan una política a largo plazo para solucionar el grave problema de acceso a una vivienda digna y asequible que sufre nuestro país. Hay consenso en que la solución pasaría por alcanzar un gran Pacto de Estado que aborde las distorsiones que ha provocado la reciente Ley de Vivienda, pero también por modificar, de una vez por todas, la Ley del Suelo para dotar al planeamiento de la flexibilidad, agilidad y seguridad jurídica de la que ahora carecen. Y es que hay coincidencia en que con planes generales del siglo XX no se pueden afrontar los retos urbanísticos del siglo XXI.

Por Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid

Que la dificultad en el acceso a la vivienda es un grave problema para la gran mayoría de ciudadanos lo sabemos todos, lo venimos diciendo desde hace años, pero ha sido ahora cuando el CIS, el Centro de Investigaciones Sociológicas, pese a la escasa credibilidad que tienen sus encuestas, lo ha puesto de manifiesto, añadiendo que “un 83,6% de los españoles creen que no todos tienen las mismas oportunidades para acceder a una vivienda”.

En la última semana del mes de junio, he tenido la oportunidad de participar en dos jornadas donde hemos tratado en profundidad esta cuestión: la primera fue un encuentro conjunto Fedea (Fundación de Estudios de Economía Aplicada) y el Consejo General de Economistas, al que pertenezco, formando parte de un ciclo sobre cuestiones estructurales de la economía española, bajo el título “Vivienda: carencias advertidas y posibles soluciones”.

En dicho foro se puso de manifiesto la necesidad de cambiar el rumbo de la política de vivienda y de dar marcha atrás al intervencionismo, como puso de manifiesto Benito Arruñada, catedrático de organización de empresas de la Universidad Pompeu Fabra, pero también que la Ley de Vivienda ha sido un fracaso anunciado, tal y como hice notar durante mi intervención. Y es que nada tiene que ver la situación de la vivienda en nuestro país, que carece de un parque de vivienda social y pública semejante al existente en otros países de nuestro entorno, donde sí resulta posible la intervención de los precios, precisamente por tratarse de un parque público. Sin embargo, en España se ha legislado trasladando la carga a los privados, a los particulares, cuando a quien corresponde la provisión de vivienda es a los poderes públicos.

En la jornada “La modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, a debate” se incidió en que esta reforma aunque mejorable es imprescindible.

Finalicé mi intervención refiriéndome a la necesidad de modificar el urbanismo, para dotarle de flexibilidad, agilidad y simplicidad, a la vez que seguridad jurídica, puesto que no podemos permitirnos que la aprobación de un instrumento urbanístico, un planeamiento, tarde más de 20 años (y no menos de 10 años) en resultar aprobado, cuando no anulado por el Tribunal Supremo como consecuencia de los recursos interpuestos contra él, algunos legítimos y otros espurios.

La reflexión anterior me permite enlazar con la segunda jornada en la que participé. Tuvo lugar en el Colegio de Economistas de Madrid, organizada por el Foro de Economistas Inmobiliarios, que presido, y llevaba por título “La modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, a debate”. En ella contamos con la presencia de los principales representantes de las tres administraciones: estatal, con la asistencia del secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, Francisco David Lucas; autonómicas, gracias a la participación Sara Emma Aranda, directora general de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, y de María Pardo, directora general de Vivienda, Arquitectura, Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Junta de Castilla y León; y local, con la participación del teniente de alcalde y concejal delegado del Área de Gobierno de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid, Borja Carabante. Además, se contó con las opiniones de la presidenta de Asprima, Carolina Roca, y del prestigioso urbanista y sociólogo José María Ezquiaga.

Fue una jornada de contenido muy técnico y en la que durante la mesa de trabajo se hicieron aportaciones imprescindibles para quienes se dedican al urbanismo, y de las que a buen seguro se habrá tomado buena nota de cara a la “Proposición de ley por la que se modifica el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana”. Una proposición que ha tenido entrada en el Congreso de los Diputados para su tramitación parlamentaria con fecha 21 de junio, presentada por los Grupos Parlamentarios Socialista y Vasco, sustituyendo al Proyecto de ley aprobado por el Gobierno, que tuvo entrada en el Congreso con fecha 5 de abril, y que fue retirado el mismo día que tenía previsto su debate en la Cámara.

Por una vez, y sin que sirva de precedente, todos estamos de acuerdo en que esta modificación, que personalmente he calificado de insuficiente y falta de ambición, es imprescindible, y su aprobación debe llevarse a cabo urgentemente, para dotar de seguridad jurídica al planeamiento urbanístico y facilitar la puesta de suelo abundante en el mercado, que permita incrementar la producción y desarrollo de viviendas de nueva construcción, destinadas al alquiler y también a la venta, sociales y asequibles, protegidas o libres, puesto que el problema ya sabemos que es de oferta insuficiente.

La aprobación urgente de la Ley de Suelo es condición necesaria pero no suficiente, al menos no lo es mientras no se derogue o modifique la ley por el derecho a la vivienda, cuyos efectos nocivos ya hemos tenido ocasión de comprobar, no solo en Cataluña, único territorio donde se han declarado zonas tensionadas y aplicado la limitación de precios en base a los índices de referencia publicados por el MIVAU, sino en todo el territorio nacional.

Y, como decíamos en las jornadas a las que he hecho referencia, lo peor aún está por llegar: más intervencionismo en la regulación de los alquileres de vivienda no habituales (de temporada, por habitaciones, pisos turísticos), y, recientemente, hemos conocido la intención del Gobierno de modificar la ley para que las comunidades autónomas deban declarar zonas tensionadas y aplicar la limitación de precios, pese a que en la propia ley se reconoce como una facultad, no como una obligación. Sería un paso más para ahondar en la destrucción del mercado de alquiler, haciéndonos retroceder a 1954, cuando el régimen anterior promulgó la Ley de Viviendas de Renta Limitada y la posterior LAU de 1964, que disminuyó la oferta de vivienda en alquiler hasta su liberalización por el Decreto Boyer de 1985.

Concluyo diciendo que es absolutamente necesario un gran Pacto de Estado, nacional, por la vivienda, y de paso también para modificar el urbanismo, que permita dar respuesta y soluciones a las necesidades de transformar suelo listo para edificar en plazos razonables, sin perjuicio de la seguridad jurídica, para todos los agentes intervinientes, que debe estar plenamente garantizada.

Durante el foro hubo consenso en que la reforma de la Ley del Suelo aumentará la seguridad jurídica del urbanismo.

El artículo ha sido publicado previamente en El Inmobiliario: mes a mes nº 225