Conversamos con Julián Salcedo Gómez, Doctor en Economía y Doctorando en Derecho, ambos por la UCM, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, vicepresidente del Consejo Directivo de Urbanismo y Ordenación del Territorio del Consejo General de Economistas de España, miembro del Consejo Asesor Económico del COAPI (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de Cataluña, Socio Director y fundador de CEFYRE, S.L. (Consultoría, Estrategia, Formación y Real Estate) y de ALFYRE, S.L. (Asesores Legales Financieros y Reestructuraciones Empresariales).
Estimado Julián, el año pasado observamos una disminución en las operaciones de compraventa de viviendas. Sin embargo, los precios continúan en ascenso. ¿Cómo se explica esta paradoja? ¿Qué medidas o soluciones serían necesarias para contener el precio y facilitar el acceso a la vivienda?
Es cierto que la cifra total de compraventas de viviendas en 2023 (586.913 uds) se redujo casi un 10% respecto de 2022 (650.265 uds), pero la caída fue mucho menor de lo que se esperaba en los primeros meses del año (525-550.000 uds), lo que demuestra que el mercado se fue animando a lo largo del año, en consonancia con la evolución del PIB.
El efecto que sí tuvo en 2023 fue una desaceleración de los precios (de media un 4%), que subieron, pero casi la mitad que en el año 2022 (de media un 7,4%). Esta situación se va a invertir en 2024, donde se espera un fuerte incremento del número de compraventas y un fuerte repunte de los precios, sobre todo en la segunda mitad del año. Y no es ninguna paradoja: no hay ninguna inversión alternativa financiera que reporte rentabilidad, salvo la renta variable que, como sabemos, conlleva riesgos y la inversión en bolsa no la entendemos muy bien los españoles, de forma que preferimos invertir en inmuebles, viviendas fundamentalmente, porque son un activo tangible, que aunque ya sabemos que puede perder valor a corto plazo, a medio y largo lo previsible es que termine recuperándolo, es cuestión de esperar el tiempo necesario. Las medidas pasan por incrementar la producción de vivienda nueva, no podemos seguir construyendo unas 100.000 viviendas/año, que son menos de la mitad de la creación de nuevos hogares y la demanda de reposición.
La falta de seguridad jurídica y el laberinto burocrático, son algunas de las preocupaciones de los inversores. Recientemente, fuimos testigos de la retirada de la reforma de la ley de suelo, una normativa largamente demandada tanto por el sector privado como por algunas administraciones públicas. Como jurista, ¿cuáles son los principios y conceptos esenciales que debería incluir esta ley? ¿Considera que finalmente se aprobará?
Sin seguridad jurídica no puede haber inversión productiva. Y no quiero decir que en España no exista seguridad jurídica notarial y registral, que son plenas, de las mejores del mundo, me refiero a la normativa que regula los contratos de arrendamiento, los desahucios en caso de impago o finalización de contrato, que ahora se denomina inquiocupación, pero mucho menos la ocupación con k, o la intervención del mercado declarando zonas de mercado residencial tensionado o grandes tenedores, a los que se limitan los precios del alquiler, o el tope a la revisión anual de los contratos, eso supone cambiar las reglas de juego a mitad de partido y eso destruye la confianza de los inversores en nuestro país y toman decisiones de inversión en otros destinos más seguros.
La modificación de la ley de suelo es imprescindible aprobarla para dar seguridad jurídica a la tramitación urbanística, además de dotar al urbanismo de mayor flexibilidad, agilidad y simplicidad. No tengo duda de que la modificación de la ley de suelo se aprobará en breve, pero espero que se añada más contenido porque la modificación que se retiró del Parlamento carecía de ambición, era necesaria pero insuficiente.
Estamos observando una clara tendencia hacia la sostenibilidad en los edificios, con la renovación de espacios anticuados para mejorar la calidad de vida de sus usuarios. ¿Cuál es su opinión sobre la sostenibilidad y la eficiencia energética en las nuevas construcciones? ¿Cómo cree que estas prácticas podrían influir en la demanda y la valoración de las propiedades? ¿Considera que existe una oportunidad significativa para adaptar estos espacios obsoletos, respondiendo así a una demanda cada vez más exigente?
La sostenibilidad, la eficiencia energética, la mejora de las condiciones de habitabilidad para los usuarios, la reducción de emisiones para no dañar el medioambiente, tanto en las nuevas construcciones como en las existentes, no es una opción, es una obligación. Sabemos que los grandes inversores descartan realizar inversiones en edificios que no cumplan estos requisitos, que exigen una calificación Leed o Bream elevada, no se conforman con el sello básico.
Pero es que, además, cumpliendo estos requisitos se reducen los consumos, se optimiza la energía, se respeta el medio ambiente, se mejora la calidad de vida y la salud de los usuarios, se reducen enfermedades, físicas o mentales, en definitiva, usuarios más satisfechos, usuarios más productivos. La adaptación, rehabilitación o introducción de mejoras continuas en los edificios existentes es obligada, además de que favorece la actividad económica, crea empleo, directo e inducido, etc. Efectivamente, la demanda es cada vez más exigente, quiere calidad, confort, menores costos, consumos bajos, etc., e irá a más.
Madrid se ha posicionado como una de las tres ciudades europeas más atractivas para la inversión inmobiliaria en 2024. ¿Qué factores cree que han contribuido a esta notable posición y cómo pueden aprovecharse para impulsar aún más la economía local?
Madrid se ha convertido en una isla (paradisiaca) dentro de España. Se produce un círculo virtuoso: atrae más del 50 % de la inversión extranjera, crea empleo, y empleo de calidad, con mejores salarios, atrae y retiene talento, ofrece rentabilidades superiores a las de otros lugares de España, ofrece seguridad jurídica, un marco amable para invertir, para trabajar, para disfrutar del ocio, deporte, cultura, amigos, diversión, y lo hace bajando impuestos, su carga tributaria es la más bajas de entre las grandes ciudades españolas y no digamos europeas. Ofrece numerosas oportunidades para todos los que vienen a Madrid, ya sea a trabajar, a estudiar o de turismo. La razón de todo ello es bien sencilla: un gobierno previsible, de marcado corte liberal, con el mínimo intervencionismo, aprobando medidas que incentivan, en lugar de penalizar.
Es algo muy fácil de comprender, se observa a primera vista, no hay necesidad de explicárselo para convencerles.
Hablemos de economía. Observamos que la inflación sigue siendo elevada y está afectando al ahorro y la economía familiar del día a día. ¿Cuándo cree usted que lograremos reducir la inflación a la tasa objetivo del 2%? Además, ¿qué medidas considera más eficaces para estimular el crecimiento económico y reducir las desigualdades sociales en la actualidad?
La inflación en España cerrará 2024 en torno al 3%, no bajará de ese nivel, no es la mejor noticia, pero es compatible con el crecimiento en términos de PIB y de inflación y tipos de interés que estamos teniendo y con los que esperamos cerrar 2024. La inflación no se situará en el entorno del 2% hasta muy entrado 2025. Necesitamos atraer más inversión productiva, tenemos que cambiar el modelo de crecimiento en que está basada nuestra economía: servicios de bajo valor añadido, turismo, construcción, nula industria. La carga impositiva es demasiado elevada, hay que bajar impuestos a las empresas para que puedan crear más empleo y pagar salarios más elevados. Hay que reducir el paro juvenil, la temporalidad y los empleos precarios, solo así podremos reducir, o acabar, con las desigualdades sociales.
Fuente: Informe primer semestre 2024: Inmobiliario, economía y empresa de Inversión Madrid
